不動産投資初心者講座
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既存不適格物件とは
既存不適格物件とはどんな物件なの？
既存不適格物件とは、建物を建築した当時は合法的に建築された物件で、その後の法改正などにより、現行の法律や規制に適合できなくなった物件のことをいいます。その建物を使用・収益する間は全く問題ありません。しかし、建て替えをするといった場合に建て替えできなかったり、以前のような建築物を建築できないという問題が起こりますのでそれを認識した上で購入する必要があります。
また、建ぺい率や容積率が大幅にオーバーしている物件については、 住宅ローンが借りられないことがありますのでご注意しましょう。
既存不適格物件になった原因
- 当初から容積率の制限に違反した建築物だった -
当初の建設段階から違法だったマンションはそれほど多くないものと思われます。
実際に多いケースは次のようなものです。
- 竣工直後に違法な増築などがされた -
昭和50年代頃までは比較的多く、当初は１階部分の屋内駐車場として建設され容積率の計算対象外となっていた部分が、いつの間にか居宅や事務所、店舗などに改装され、それが平然と分譲されていたようなケースが該当します。
- 建設後に容積率の指定数値が引下げられ -
どちらかといえば改正などによって指定容積率が引上げられたり緩和されたりする傾向にあり、引下げに該当するケースはそれほど多くありません。
- 容積率の規定が導入される前に建設された -
古いマンションではこれに該当するものが意外と多くあります。容積率の規定が全国的に適用されたのは
昭和45年 （※） 頃のことであり、それ以前は住居系の地域で20ｍ、その他の地域で31ｍという 「絶対高さ
制限」 が適用されていました。例えば、その当時に商業地で建てられたマンションには10～11階建て程度
のものがあり、その後に指定された容積率が400％だったとすれば、これを建替えようとしてもせいぜい５
～６階建て程度のものしか建てられないことになります。
※ 昭和38年に容積率の考え方が導入されてから翌年以降に順次適用され、昭和45年６月１日に “全面”
採用されたようですが、その間の運用がどうなっていたのか正確には分かりません。約35～40年前のこと
ですのでご容赦ください。
- 道路拡幅などにより、建設後に敷地の一部が収用された -
これも比較的多く見られるケースです。都市計画道路の拡幅や新設が予定されていても、それが事業化されるまで （計画決定の段階） は敷地面積に算入できるため、容積率をフルに使って道路計画にかからない部分の敷地にマンションを建てたようなケースです。昨年には、東京都心部に完成したばかりのタワーマンションでも問題が指摘されていました。
- 建設後に敷地の一部が第三者へ売却された -
建築確認のときには容積率の計算対象とした敷地の一部を分譲の対象から外し、マンション完成後に事業主から第三者へ売却してしまったようなケースも、昭和50年代頃までのマンションで時折みられます。また、容積率稼ぎのため建築確認のときには、事業主が所有する敷地と第三者が所有する隣接地とを合算 （借地扱い） していたと思われるケースもあります。そのまま隣接地を借り続けていれば問題はないのです。
